Macky Sall a fait de l’accès au logement une priorité de son second mandat. Une politique volontariste symbolisée par le programme des 100 000 logements initié en 2019 pour un coût estimé à 2500 milliards de FCFA, avec une contribution de l’Etat d’environ 600 milliards. Si aujourd’hui le rythme d’exécution de ce programme est lent par rapport au plan initial, il reste néanmoins que les bases pour une démocratisation de l’accès au logement sont posées.
LOGEMENT – Au Sénégal, 52% des chefs de ménage sont des locataires. Autrement dit près de la moitié des ménages vivent en location, d’où la forte demande en logement pour bon nombre de Sénégalais. C’est sans doute cela qui a justifié que le président Macky Sall, dès après sa réélection en 2019, a fait de l’accès au logement, surtout pour les couches vulnérables, un marqueur de sa politique d’équité sociale.
Une ambition déclinée à travers le programme des 100 000 logements, dont le financement global est estimé à 2500 milliards FCFA, dont environ 600 milliards supportés par le gouvernement. L’État peut compter, pour ce programme, sur ses partenaires traditionnels comme la Banque mondiale qui a promis un appui de 100 millions de dollars ou encore la Banque islamique de développement (Bid) qui a mis à la disposition du Fonds de l’habitat social (Fhs) une enveloppe de 50 milliards de FCFA via la Banque islamique du Sénégal (Bis).
Ce financement devra permettre au gouvernement de prendre en charge d’une part, les travaux de voirie et de réseaux divers (Vrd) sur les sites devant accueillir les premiers logements sociaux, au profit de la Société d’aménagement foncier et de rénovation urbaine (Safru), et d’autre part, permettre aux acquéreurs l’accès au financement bancaire à travers la mise en place de garanties, afin de bonifier les taux d’intérêt liés aux prêts immobiliers. Seulement, le rythme d’exécution de ce programme semble, à maints égards, lent par rapport au programme initial. En effet, en 2022, seuls 749 logements ont été construits contre 178 unités en 2021, alors que l’objectif annuel était de 10 000 unités. L’indisponibilité du foncier est la principale cause évoquée par les services de l’urbanisme pour expliquer ce retard. Ce, en dépit de la mise en place du cadre institutionnel avec la création de la Safru.
Les régions bien prises en compte
Situé dans le triangle Dakar, Thiès et Mbour, le Pôle urbain de Daga Kholpa est une zone prioritaire du projet des 100 000 logements. Il abritera 60% desdits logements. Le plan d’aménagement donne deux zones : une première qui peut faire 1 000 logements et la deuxième 3 000 logements. La première phase de l’aménagement dudit pôle va porter, comme indiqué, sur une zone prioritaire d’une superficie d’environ 400 hectares, destinée à la production à terme, de près de 25 000 logements, soit le quart de l’objectif cible. L’Etat prévoit, avec l’appui de la Banque mondiale, d’investir 37 milliards de FCFA dans ce site pour les travaux d’aménagement et la construction des logements.
Les régions ne sont pas en reste. Au total, 700 logements sociaux sont prévus dans les régions, notamment à Thiès, Saint-Louis, Tivaouane, Fatick et Joal pour un financement de près de 19 milliards de FCFA de la Banque islamique de développement (Bid). Le directeur général de la Société d’aménagement foncier et de rénovation urbaine (Safru), Maïssa Mahécor Diouf, a révélé, le 26 octobre 2023, lors d’un déplacement à Fatick, que 100 logements sociaux seront bientôt livrés aux bénéficiaires dans cette localité. De même, lors de la même rencontre, Sidy Fary Ndiaye, directeur général de la Société africaine de construction (Soaco) chargée de la construction de ces logements, avait annoncé que l’état d’avancement des travaux est estimé à 70%. « D’ici quelques semaines, les bénéficiaires pourront recevoir leurs clés », promettait-il.
L’expertise des Émirats Arabes Unis
Après deux ans de négociations l’Etat du Sénégal et le Groupe Emirates Gate Investment (Egi), qui avaient signé un mémorandum d’entente (Mou) en août 2021, ont procédé à la signature du contrat définitif de construction de 50.000 logements dans le cadre du programme des 100 000 logements, en février 2023. Le contrat prévoit l’aménagement, la construction de logements, d’infrastructures et d’équipements, conformément aux objectifs de ce projet d’envergure. Conclut pour une durée de cinq ans, la première phase concernera la production de 25 000 logements dans la nouvelle ville de Thiès, lancée par le Président de la République Macky Sall, lors du Conseil interministériel de février 2023. Dans les détails, il s’agira de la construction de 35 000 unités de logement social et économique (avec notamment 50 % d’unités de logement social et 20 % d’unités de logement économique) ainsi que le développement de 15 000 unités, soit 30 % du nombre total d’unités de logement en standing par le biais d’investissements privés.
Ce partenariat comprend également un paquet d’aménagements comprenant la construction d’infrastructures associées et l’aménagement des assiettes nécessaires aux unités de logement. Il comprend en outre un paquet construction d’équipements sociaux de base, de la conception de la construction et du financement des bâtiments commerciaux, sociaux et institutionnels requis pour chaque parcelle de terrain (écoles, mosquées, magasins, bureaux de police, casernes de pompiers, etc. Enfin, ce contrat comprend un paquet développement industriel de la fabrication de matériaux de construction avec la construction de groupe d’usines pour la production de matériaux et de systèmes de construction.
L’implication des promoteurs privés
Pour le volet institutionnel et juridique du projet, la Safru est chargée d’une réforme hautement attendue avec pour objectif entre autres, d’agir sur le coût du logement mais aussi de prévenir les problèmes d’assainissement que le pays a connu régulièrement, et le Fonds pour l’habitat social (Fhs) pour faciliter l’accès aux financements, surtout en faveur de ceux disposant de revenus non documentés.
La Safru a déjà démarré ses activités avec les travaux d’aménagement, notamment au niveau du pôle urbain de Daga Kholpa, et sur les différents sites des promoteurs engagés dans le projet. Elle est aussi active dans les travaux de construction de logements par les promoteurs publics (la Sn Hlm, la Sicap) et privés (la S21, Eft, Les résidentielles du Sénégal…), dans les différentes localités telles que Bambilor, Kébémer, Kaolack, Fatick, Diourbel, Notto Diobass.
La Sn Hlm qui, dans le cadre du programme des 100 000 logements, s’est vue attribuer la construction de 15 000 logements sociaux d’ici 2026 s’est fixée dans son plan stratégique 2022-2026, un objectif 13 798 logements sociaux à réaliser pour un investissement de 275 milliards de FCFA, selon son directeur général Mamadou Sy Mbengue.
D’autres acteurs publics comme la Caisse de dépôts et consignations (Cdc), à travers sa filiale la Compagnie générale immobilière du Sahel (Cgis Sa), a lancé un programme foncier de plus de 3500 parcelles viabilisées. Tous viennent en appui à l’Etat dans sa politique de facilitation de l’accès au logement.
Dans le sillage de la S21, Eft et Les résidentielles du Sénégal, la Société sénégalaise de l’habitat (Ssh), un autre promoteur privé national a manifesté sa volonté de s’engager dans le projet des 100 000 logements. En marge de la signature du contrat avec Egi d’Abu Dhabi, le Président de la République Macky Sall avait reçu en audience son directeur général. Ce dernier a fait part au Chef de l’Etat sa volonté d’apporter sa contribution pour la construction de 50 000 unités de logement.
L’équation du financement
Au Sénégal, selon une étude de la Bceao, seuls 2,7% des financements bancaires sont destinés à l’habitat et la durée moyenne des prêts hypothécaires est de 6 à 7 ans au Sénégal contre 20 ans au Maroc, 19 ans en France et 25 ans en Afrique du Sud. Toutefois, dans le milieu bancaire on invite à prendre cette statistique avec précaution, parce que beaucoup de Sénégalais s’endettent sous d’autres créneaux (par exemple des prêts consommation) pour investir dans l’immobilier. Pour l’accompagnement des bénéficiaires du programme des 100 000 logements, en particulier ceux qui ont des revenus faibles ou irréguliers et qui ne sont pas éligibles aux conditions classiques des banques, le Fonds de garantie des investissements prioritaires (Fongip), le Fonds de l’habitat social (Fhs) et l’Association professionnelles de banques et établissements financiers du Sénégal (Apbefs) ont signé, en octobre 2021 une convention.
Celle-ci vise à améliorer le dispositif classique de financement du logement. Ce dispositif unissant ces trois entités vise donc à inverser cette tendance, reste donc à gérer l’autre équation liée à la durée d’activité du travailleur. Le président de l’Association professionnelle de banques et établissements financiers du Sénégal (Apbefs), Mamadou Bocar Sy, a l’habitude de conseiller aux Sénégalais âgés entre 25 et 30 ans et qui ont un emploi à se préoccuper tôt du logement plutôt que d’attendre la fin de leur carrière professionnelle pour le faire. En effet, même si le crédit doit être remboursé sur 25 ans, dit-il, les banques ne pourront prêter que sur la durée d’activité restante du travailleur. Avoir un toit au Sénégal, le projet de toute une vie !
Maderpost / Lejecos
